Nové byty v nabídce jsou levnější než ty stávající. Téměř čtvrtina prodávajících už snížila cenu

Na českém realitním trhu se začínají projevovat rozdíly v cenových očekáváních prodávajících. Byty nově zařazené do nabídky jsou v průměru o 2,7 % levnější než srovnatelné nemovitosti, které se již nějakou dobu prodávají. Přibližně každý čtvrtý inzerovaný byt navíc prošel zlevněním. Vyplývá to z říjnových údajů Realitního barometru Artem Saykin Group.

Noví prodávající nastavují ceny opatrněji

Zájemci o vlastní bydlení mohou na realitním trhu pozorovat zajímavý vývoj. Nově zveřejňované nabídky bytů mají často nižší cenovky než nemovitosti, které se prodávají delší dobu. Podle říjnových statistik činil průměrný rozdíl 2,7 % při porovnání bytů se stejnou dispozicí ve stejném okrese.

Nejde přitom o jednorázový výkyv. Již v září byly nově nabízené byty v průměru o 2,5 % levnější než stávající nabídky. Říjnová data tak naznačují pokračování podobného vývoje.

Rozdíly se projevily ve 32 ze 40 sledovaných skupin nemovitostí. V krajských městech dosahovalo cenové zvýhodnění nových nabídek průměrně 2,8 %, zatímco v ostatních lokalitách činilo 2,3 %.

Jedním z možných důvodů je skutečnost, že byty s nadhodnocenou cenou zůstávají v inzerci déle, protože o ně kupující neprojevují dostatečný zájem. Majitelé, kteří přicházejí na trh nově, mohou lépe zohledňovat aktuální situaci a přizpůsobovat jí své požadavky.

Výsledky však automaticky neznamenají, že ceny nemovitostí plošně klesají. Srovnání totiž nezohledňuje například technický stav bytu, jeho vybavení, konkrétní umístění nebo podlaží.

Analýza pracovala s 3 547 novými nabídkami rozdělenými do 40 skupin podle okresu a dispozice. Každá skupina obsahovala minimálně 30 nových a 30 již aktivních inzerátů.

Téměř každý čtvrtý byt už prošel zlevněním

Dalším zajímavým ukazatelem je počet nemovitostí, jejichž majitelé přistoupili ke snížení požadované částky. Do konce října zlevnilo nejméně 23 % sledovaných bytů, přičemž medián zaznamenaného poklesu ceny dosáhl 5,3 %.

Nejčastěji upravovali své požadavky prodávající v Jihlavě, kde zlevněním prošlo 33,7 % nabízených bytů. Následovaly Pardubice s 28,5 % a Ostrava s 28,3 %.

Naopak relativně nejméně cenových úprav bylo zaznamenáno v Liberci, Brně a Českých Budějovicích, kde se podíl pohyboval kolem 21 %. V hlavním městě byla cena snížena nejméně u 24 % nabídek.

Pro kupující mohou být tyto informace užitečné při vyjednávání. Samotná sleva však ještě neznamená, že je nemovitost skutečně výhodná. Pokud byla původní cena výrazně nadhodnocená, nemusí být ani po zlevnění konkurenceschopná.

Při rozhodování je proto důležité porovnávat podobné nemovitosti ve stejné lokalitě a zohlednit jejich technický stav, dispozici i další vlastnosti.

Uvedený podíl zlevněných bytů je navíc pouze minimálním odhadem. Sledování začalo 5. června 2026, takže případné starší cenové úpravy nejsou ve statistikách zachyceny.

Praha zůstává nejdražší, rozdíly mezi městy jsou výrazné

Přestože se u jednotlivých nemovitostí objevují slevy, celková cenová hladina se výrazně nezměnila. Celostátní medián nabídkové ceny bytů zůstal v říjnu na 94 000 Kč za metr čtvereční, tedy na stejné hodnotě jako v září.

Mezi jednotlivými krajskými městy však nadále existují značné rozdíly.

Nejdražší zůstává Praha, kde medián dosáhl 164 286 Kč za metr čtvereční. Druhou příčku obsadilo Brno s hodnotou 130 984 Kč a třetí Hradec Králové se 103 298 Kč.

Nad celostátním mediánem se pohybovaly také České Budějovice, Plzeň a Pardubice.

Na opačném konci cenového žebříčku stojí Ústí nad Labem, kde medián činil 55 533 Kč za metr čtvereční. Byty nabízené v Praze tak byly v přepočtu na metr čtvereční téměř třikrát dražší než v Ústí nad Labem.

K cenově dostupnějším krajským městům patřily rovněž Karlovy Vary, Ostrava a Jihlava.

Ceny se vyvíjejí rozdílně podle lokality

Říjnové statistiky současně ukazují, že český realitní trh nelze hodnotit jako jeden celek. Zatímco v některých městech nabídkové ceny rostly, jinde mírně klesaly.

Nejvýraznější meziměsíční zvýšení mediánu zaznamenaly Karlovy Vary, a to o 3,7 %. V Českých Budějovicích činil růst 2,7 %.

Opačný vývoj nastal v Ostravě, kde medián poklesl o 1,6 %, a v Jihlavě s poklesem o 1,3 %. Praha vykázala mírné snížení o 0,4 %, zatímco Brno prakticky stagnovalo s růstem o pouhých 0,1 %.

Krátkodobé změny nabídkových cen ovšem nemusí představovat skutečný obrat na trhu. Zejména v menších městech může statistiky výrazně ovlivnit, jaké konkrétní byty se během daného měsíce objeví v inzerci nebo z ní naopak zmizí.

Pro zájemce o koupi nemovitosti proto zůstává důležité sledovat nejen celostátní statistiky, ale především vývoj cen v konkrétní lokalitě.

Co současný vývoj znamená pro kupující a prodávající?

Říjnová data naznačují, že část prodávajících začíná při stanovování ceny více zohledňovat konkurenci a ochotu kupujících platit požadované částky.

Majitelé nemovitostí, kteří trvají na příliš vysoké ceně, mohou na nalezení zájemce čekat déle. Naopak realisticky oceněné byty mohou mít lepší předpoklady k úspěšnému prodeji.

Kupující by měli věnovat pozornost také délce inzerce a případným předchozím cenovým úpravám. Tyto informace mohou pomoci při posuzování prostoru pro vyjednávání.

Rozhodující však zůstává skutečná tržní hodnota konkrétní nemovitosti, nikoli pouze výše inzerované slevy.

Údaje pocházejí z říjnového Realitního barometru Artem Saykin Group, který průběžně sleduje nabídky na více než 20 realitních portálech. Duplicitní inzeráty započítává pouze jednou. Analýza zahrnuje období od 1. do 31. října 2026 a pracuje s nabídkovými cenami, které se mohou lišit od částek skutečně zaplacených při prodeji.

Zdroj: Artem Saykin Group, RE/MAX