Prodáváte nebo kupujete pozemek? Přehled pravidel DPH, která byste měli znát

Prodej nebo koupě pozemku nemusí být z pohledu DPH vždy jednoduchou záležitostí. Od poloviny roku 2025 vstoupila v účinnost významná novela zákona o DPH, která změnila zejména definici stavebního pozemku. V roce 2026 proto platí nová pravidla, která mohou ovlivnit developery, podnikatele i některé běžné vlastníky pozemků.

Nová pravidla platí už i v roce 2026

Problematika DPH u pozemků prošla výraznou změnou s účinností od 1. července 2025. Pravidla zavedená novelou zákona o DPH jsou v roce 2026 stále účinná a při prodeji nebo nákupu pozemku je nutné z nich vycházet. Cílem změn bylo především zpřesnit, kdy je pozemek považován za stavební, a tím odstranit některé nejasnosti, které v praxi vznikaly.

Zásadní význam mají nová pravidla především pro plátce DPH, tedy například developery, stavební společnosti nebo podnikatele obchodující s nemovitostmi. V určitých situacích se však mohou dotknout i fyzických osob, pokud jejich činnost naplní znaky ekonomické činnosti podle zákona o DPH.

Rozhodující je, zda jde o stavební pozemek

Nejdůležitější otázkou při posuzování DPH je, zda prodávaný pozemek představuje stavební pozemek ve smyslu zákona o DPH.

Od července 2025 je definice širší než dříve a nevychází pouze z označení pozemku v katastru nemovitostí nebo územním plánu. Posuzuje se především, zda již byly učiněny konkrétní kroky směřující k budoucí výstavbě nebo zda je možné na pozemku stavbu realizovat na základě příslušných správních úkonů.

Za stavební pozemek mohou být považovány například pozemky, u nichž:

• byly provedeny stavební práce nebo přípravné práce,
• proběhly správní úkony směřující k výstavbě,
• lze na základě vydaných povolení nebo obdobných rozhodnutí realizovat stavbu.

Rozhodující jsou objektivní okolnosti konkrétního případu, nikoliv pouze označení pozemku v evidencích.

Kdy se při prodeji odvádí DPH?

Pokud stavební pozemek prodává plátce DPH v rámci své ekonomické činnosti, jedná se o zdanitelné plnění. Na prodej se uplatní základní sazba DPH ve výši 21 %.

To znamená, že například developerská společnost prodávající připravené stavební parcely musí k prodejní ceně DPH připočíst. Kupující tak zaplatí vyšší částku, přičemž podnikatelé registrovaní k DPH mohou za splnění zákonných podmínek uplatnit nárok na odpočet daně.

Naopak nestavební pozemky, které nesplňují zákonnou definici stavebního pozemku a zároveň netvoří funkční celek se stavbou, jsou od DPH zpravidla osvobozeny.

Pozor na funkční celek se stavbou

Novější metodické výklady upozorňují také na význam pojmu funkční celek se stavbou.

Pokud je prodáván pozemek, který tvoří funkční celek s existující stavbou, neposuzuje se vždy samostatně pouze samotný pozemek. V některých případech se jeho daňový režim odvíjí od režimu stavby, se kterou je funkčně spojen.

Typickým příkladem může být situace, kdy vlastník pozemku prodává parcelu vlastníkovi budovy, která na ní stojí. V takovém případě se DPH posuzuje podle pravidel vztahujících se ke stavbě.

Co by si měli pohlídat kupující?

Kupující by se neměli zaměřovat pouze na kupní cenu. Správně určený režim DPH může významně ovlivnit celkové náklady celé transakce.

Vyplatí se proto ověřit zejména:

• zda je prodávající plátcem DPH,
• zda prodávaný pozemek splňuje definici stavebního pozemku,
• zda pozemek netvoří funkční celek se stavbou,
• zda je cena uvedena včetně DPH, nebo bez ní.

U podnikatelů může správné posouzení znamenat možnost uplatnění odpočtu DPH, zatímco u běžných fyzických osob představuje DPH většinou definitivní náklad.

Ani běžný vlastník nemusí být vždy mimo režim DPH

Řada lidí se domnívá, že se pravidla DPH týkají výhradně developerů. To však nemusí být vždy pravda.

Pokud fyzická osoba začne pozemky připravovat k prodeji způsobem, který naplňuje znaky ekonomické činnosti – například opakovaně rozděluje parcely, buduje inženýrské sítě nebo systematicky připravuje stavební pozemky k prodeji – může se za určitých okolností dostat do režimu DPH. Každý případ je proto vhodné posuzovat individuálně.

Chybná aplikace DPH může být drahá

Správné určení, zda konkrétní prodej podléhá DPH, dnes bývá podstatně složitější než v minulosti. Nestačí pouze zjistit, zda jde o ornou půdu nebo stavební parcelu podle katastru.

Rozhodující jsou skutečné okolnosti přípravy pozemku, provedené správní úkony i účel celé transakce. U obchodů s vyšší hodnotou se proto vyplatí konzultace s daňovým poradcem nebo specialistou na nemovitostní právo. Chybně stanovený režim DPH totiž může vést k doměření daně, penále i úrokům z prodlení.

Zdroje: financnisprava.gov.cz, danovky.cz, estav.cz