Kolik opravdu vydělá investiční byt? Rozhodují nejen nájemníci, ale i skryté náklady

Investiční byt bývá často považován za jednu z nejbezpečnějších forem uložení peněz. Mnoho lidí však při výpočtu výnosnosti vychází pouze z výše nájemného a zapomíná na celou řadu dalších nákladů. Skutečný výnos se proto může od prvních odhadů výrazně lišit. Podívejme se, jak se investiční byt správně vyhodnocuje a co vše je potřeba do výpočtu zahrnout.

Nájemné samo o sobě nestačí

Při úvahách o koupi investičního bytu bývá první otázkou, jak vysoký nájem lze získat. To je samozřejmě důležitý údaj, ale zdaleka nejde o jediný faktor, který ovlivňuje skutečnou výnosnost investice.

Do výsledku vstupují také pravidelné i nepravidelné výdaje. Patří mezi ně například fond oprav, pojištění nemovitosti, daňové povinnosti, náklady na správu bytu, opravy vybavení nebo období, kdy byt zůstane neobsazený.

Stejně důležité je počítat i s tím, že některé spotřební předměty bude potřeba po několika letech vyměnit. Kuchyňské spotřebiče, podlahové krytiny nebo výmalba představují náklady, které se při dlouhodobém pronájmu dříve či později objeví.

Hrubý výnos a čistý výnos jsou dvě odlišné hodnoty

Investoři často pracují s takzvaným hrubým výnosem z pronájmu. Ten se počítá velmi jednoduše.

Roční příjem z nájemného se vydělí pořizovací cenou nemovitosti a výsledek se vynásobí stem.

Pokud například byt stojí 6 000 000 Kč a roční nájemné činí 240 000 Kč, pak:

240 000 ÷ 6 000 000 × 100 = 4 %

Na první pohled může čtyřprocentní výnos vypadat zajímavě. Ve skutečnosti ale zatím nebyly odečteny žádné výdaje.

Mnohem důležitější je proto sledovat čistý výnos, který zohledňuje všechny skutečné náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti.

Praktický příklad skutečné výnosnosti

Představme si stejný byt za 6 milionů korun.

Roční nájemné činí 240 000 Kč, ale majitel během roku zaplatí:

• fond oprav a správu domu 24 000 Kč,
• pojištění 4 000 Kč,
• drobné opravy a údržbu 12 000 Kč,
• období bez nájemníka znamená ztrátu jednoho měsíčního nájmu, tedy 20 000 Kč.

Celkové roční náklady dosahují 60 000 Kč.

Majiteli tak zůstává 180 000 Kč čistého příjmu před zdaněním.

Výpočet pak vypadá následovně:

180 000 ÷ 6 000 000 × 100 = 3 %

Rozdíl mezi očekávanými čtyřmi procenty a skutečnými třemi procenty se může zdát malý, ale u milionových investic představuje desítky tisíc korun ročně.

Výnos není jen nájem. Důležitý je i růst hodnoty nemovitosti

Investiční byt nevydělává pouze pravidelným nájemným. Druhou část výnosu může tvořit zhodnocení samotné nemovitosti.

Pokud hodnota bytu během několika let vzroste, může investor při jeho prodeji realizovat významný kapitálový zisk.

Například byt zakoupený za 5,5 milionu korun může být po několika letech prodán za 6,8 milionu korun. Vedle příjmů z pronájmu tak investor získá i rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou.

Na druhou stranu je třeba počítat s tím, že ceny nemovitostí nemusí růst nepřetržitě. Trh prochází obdobími růstu i stagnace a v některých lokalitách může dojít i k dočasnému poklesu cen.

Lokalita ovlivňuje výnos více než samotný byt

Stejně kvalitní byt může dosahovat zcela odlišné výnosnosti podle toho, kde se nachází.

Obecně platí, že:

• větší města často nabízejí stabilnější poptávku po pronájmech,
• menší města mohou přinášet vyšší procentuální výnos, ale bývá zde vyšší riziko neobsazenosti,
• významnou roli hraje dostupnost dopravy, občanská vybavenost, univerzity nebo velcí zaměstnavatelé.

Při rozhodování proto nestačí sledovat pouze kupní cenu. Stejně důležité je posoudit dlouhodobou atraktivitu dané lokality.

Na co investoři nejčastěji zapomínají

Začínající investoři často podceňují rezervu na nečekané výdaje. Přitom právě neočekávané opravy nebo delší období bez nájemníka mohou výrazně ovlivnit celkovou návratnost investice.

Rozumné je proto vytvářet finanční rezervu, která pokryje například výměnu spotřebičů, opravy po odstěhování nájemníků nebo několik měsíců bez příjmu z pronájmu.

Vyplatí se také průběžně sledovat vývoj úrokových sazeb, pokud je byt financován hypotékou. Vyšší splátky úvěru mohou výslednou ziskovost významně snížit, zejména při refixaci úrokové sazby.

Investiční byt je dlouhodobá strategie

Investice do bytu může představovat zajímavý způsob budování majetku, pokud je založena na realistických očekáváních. Při hodnocení výnosnosti nestačí sledovat pouze výši nájemného. Stejně důležité je započítat všechny náklady, počítat s možnými výpadky příjmů a zohlednit i dlouhodobý vývoj hodnoty nemovitosti.

Pečlivě připravená kalkulace pomůže investorům lépe odhadnout skutečný potenciál konkrétní nemovitosti a vyhnout se nepříjemným překvapením. Právě reálný čistý výnos, nikoli pouze atraktivní výše nájemného, by měl být jedním z hlavních kritérií při rozhodování o koupi investičního bytu.

Zdroje:

• https://mf.gov.cz/cs/rozpoctova-politika/podpora-projektoveho-rizeni/cenova-mapa
• https://www.globalpropertyguide.com/europe/czech-republic/rental-yields
• https://mf.gov.cz/cs/rozpoctova-politika/podpora-projektoveho-rizeni/cenova-mapa/kalkulacka-trzniho-najemneho