Investiční byt není jen nájem minus hypotéka. Na které náklady se zapomíná?

Investiční byt může na první pohled vypadat jako jednoduchý byznys: nájemník každý měsíc zaplatí nájemné a majitel z něj uhradí splátku hypotéky. Skutečný výnos ale ovlivňuje řada dalších výdajů. Některé přicházejí pravidelně, jiné pouze jednou za několik let, o to více však mohou rozpočet zatížit.

Kupní cenou výdaje teprve začínají

Při posuzování investice nestačí porovnat cenu nemovitosti s očekávaným ročním nájemným. Už samotné pořízení bytu může přinést další výdaje. Patří mezi ně například právní služby, poplatky spojené s financováním nebo případná provize realitní kanceláři.

Další peníze často spolkne vybavení a rekonstrukce. Kuchyňská linka, spotřebiče, podlahy, koupelna nebo výmalba mohou znamenat desítky až stovky tisíc korun navíc. Tyto peníze je vhodné zahrnout do celkové investice, protože ovlivňují její skutečnou návratnost.

Opravy nekončí předáním klíčů nájemníkovi

Byt se během pronajímání přirozeně opotřebovává. Majitel proto musí počítat s opravami a postupnou obnovou vybavení. Rozbít se může pračka, lednice či kotel a po několika letech může přijít čas na novou podlahu nebo renovaci koupelny.

Vedle samotného bytu existuje také celý dům. Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku a může se prostřednictvím SVJ podílet na financování nákladnějších oprav společných částí. Nová střecha, výtah nebo rekonstrukce rozvodů tak mohou ekonomiku investice ovlivnit i v případě, že je samotný byt v perfektním stavu.

Prázdný byt nevydělává

Modelový výpočet často předpokládá, že bude nemovitost pronajata všech dvanáct měsíců v roce. V praxi se ale nájemníci střídají a hledání nového zájemce může nějakou dobu trvat.

Během tohoto období majitel nedostává nájemné, ale některé výdaje platí dál. Hypotéka se nezastaví a zůstávají také některé náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti.

Do kalkulace je proto rozumné zahrnout určitou míru neobsazenosti. Podobně je vhodné vytvořit finanční rezervu pro případ, že nájemník přestane platit nebo bude nutné řešit škodu.

Pojištění, daň a administrativa ukrojí další část výnosu

Zapomínat nelze ani na pojištění nemovitosti a podle situace také na další pojistnou ochranu. Vlastník současně hradí daň z nemovitých věcí.

Samostatnou kapitolou je zdanění příjmů z pronájmu. U běžného nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů lze proti příjmům uplatnit skutečné výdaje, případně 30% výdajový paušál, maximálně 600 000 Kč. Při využití paušálu jsou v něm již zahrnuty veškeré související výdaje. Konkrétní daňový dopad proto závisí na situaci vlastníka.

Pokud investor nechce pronájem spravovat sám, musí navíc počítat s odměnou správci nebo realitní kanceláři. I vlastní správa však něco stojí – především čas věnovaný komunikaci, smlouvám, vyúčtování, kontrolám a hledání nájemníků.

Modelový příklad

Představme si byt za 5 milionů Kč, do jehož úprav a vybavení investor vloží dalších 200 000 Kč. Pronajme jej za 20 000 Kč měsíčně bez záloh na služby. Na první pohled získává 240 000 Kč ročně a hrubý výnos vůči kupní ceně činí 4,8 %.

Jenže počítejme s tím, že jeden měsíc v roce zůstane byt při výměně nájemníků prázdný. Příjem tak klesne na 220 000 Kč. Majitel za rok zaplatí například 18 000 Kč na nákladech, které nelze přenést na nájemníka, 6 000 Kč za pojištění a daň z nemovitých věcí a dalších 20 000 Kč si odloží jako dlouhodobou rezervu na opravy a obnovu vybavení.

Po odečtení těchto modelových nákladů zbývá 176 000 Kč ročně před daní z příjmů a před náklady na financování. Pokud do investice započítáme kupní cenu a počátečních 200 000 Kč za úpravy, vychází orientační čistý provozní výnos přibližně na 3,4 % ročně.

A teprve potom přichází hypotéka. Jestliže je část kupní ceny financována úvěrem, musí investor z dostupných peněz hradit měsíční splátky. Splátka přitom obsahuje úrok i umořování jistiny, takže záporné měsíční cash flow automaticky neznamená stejnou výši ekonomické ztráty – část splátky snižuje dluh investora.

Rozhoduje čistý výnos, nikoliv výše nájemného

Model ukazuje, proč samotné nájemné neposkytuje dostatečný obrázek o výhodnosti investice. Dvě nemovitosti se stejnou pořizovací cenou a nájmem mohou mít výrazně rozdílnou ekonomiku podle stavu domu, nákladů na správu, četnosti oprav nebo délky období bez nájemníka.

Pro porovnávání investic je proto mnohem užitečnější sledovat čistý provozní výnos a zároveň samostatně cash flow po zaplacení hypotéky.

Investiční byt může být zajímavou součástí majetku, jeho ekonomika je však složitější než jednoduchá rovnice „nájem minus splátka hypotéky“. Kvalitní kalkulace by měla počítat také s opravami, neobsazeností, pojištěním, daněmi, správou a dostatečnou finanční rezervou.